17.05.2010. Аспекты взаимодействия службы эксплуатации зданий с владельцами квартир

Качество микроклимата в квартирах жилых зданий определяется не только уровнем проектных решений, не только качеством монтажа инженерных систем, но и в значительной мере уровнем эксплуатации зданий. Высокопрофессиональные сотрудники службы эксплуатации могут в определенной степени сгладить негативные последствия не совсем обоснованных технических решений или выбора не очень качественного оборудования, дать рекомендации жильцам по выбору оптимальных проектных решений при перепланировке квартир. В современных многофункциональных комплексах любые проекты перепланировок обязательно согласовываются со службой эксплуатации. Вопросам взаимодействия сотрудников службы эксплуатации и жильцов при согласовании
При продаже квартир в многоэтажных зданиях и высотных комплексах достаточно высокого класса сотрудники риэлтерских фирм обычно сообщают, что в этих квартирах предусматривается свободная планировка, не раскрывая при этом, что вкладывается в это понятие. В результате владелец квартиры, не читавший Жилищный кодекс Российской Федерации со всеми его поправками, трактует это понятие как возможность делать в собственной квартире все что угодно.
Усугубляет ситуацию то обстоятельство, что дизайнеры, выполняющие проект квартиры, сами зачастую не имеют достаточного опыта, позволяющего учесть все ограничения и специфику работы оборудования. Особенно это заметно в проектах, выполненных зарубежными дизайнерами: зачастую они не только не имеют представления о нормативных требованиях, но и вообще не очень хорошо представляют себе специфику, определяемую отечественными климатическими условиями.
Так, например, был предложен заказчику и, несмотря на возражения службы эксплуатации, воплощен на практике проект планировки квартиры, в которой ванна стояла вплотную к окну. Разумеется, после первого же отопительного сезона, когда даже в не очень холодную погоду внутренняя поверхность остекления обледеневала в результате выпадения конденсата, планировка была переделана с учетом рекомендаций службы эксплуатации.
Одна из проблем, часто возникающих в проектах планировки квартир, связана с размещением отопительных приборов. Понятно желание дизайнеров и владельцев квартир «спрятать» эти элементы инженерного оборудования таким образом, чтобы не нарушать эстетического восприятия интерьера квартиры. За образец отделки зачастую берется интерьер, разработанный зарубежным дизайнером, но при этом не учитывается то обстоятельство, что этот интерьер был разработан для здания, расположенного в совершенно других климатических условиях, с совершенно другими ограждающими конструкциями и совершенно иным составом инженерного оборудования. Особенности размещения отопительных приборов регламентируются как отечественными нормативно-методическими документами, так и рекомендациями фирм – производителей оборудования, но, к сожалению, не всегда эти рекомендации выполняются.
В современных условиях процесс заселения здания растягивается на несколько лет, в течение которых постоянно ведутся работы по отделке квартир. Даже после того, как дом полностью заселен, какие-то квартиры меняют своих хозяев, а в каких-то владельцы решают выполнить те или иные переделки. Таким образом, в здании постоянно проводятся ремонтные или строительные работы.
В зданиях, принятых в эксплуатацию нашей службой, поддерживается жесткий регламент проведения таких работ: не до 23:00, а даже до 18:00. Однако и при выдерживании регламента все неудобства, сопровождающие проведение работ, вызывают вполне понятные жалобы жильцов соседних квартир, и разрешать конфликтные ситуации опять же приходится службе эксплуатации.
Владельцы квартир, уверенные, что в своей квартире они могут выполнять любые работы, не принимают во внимание то обстоятельство, что в пределах их квартиры находятся элементы общедомовых инженерных систем – сантехнические ниши, стояки систем отопления и т. д. При всех перепланировках владелец квартиры обязан учитывать интересы и остальных жителей данного дома. Между тем очень часто встречается случай, когда при отделке санузлов сантехническая ниша полностью закрывается, не предусматривается никаких лючков для ревизий. В результате это приносит неприятности самому владельцу квартиры: при возникновении какой-либо аварии приходится нарушать отделку, и восстанавливать ее владелец квартиры должен за свой счет, поскольку требование об обеспечении доступа является для него обязательным.
В практике службы эксплуатации были судебные прецеденты: владельцы не допускали в свои квартиры технических специалистов для устранения аварий и попасть в квартиру удавалось после соответствующего судебного постановления.
С другой стороны, можно отметить, что постепенно повышается уровень технических знаний жильцов и понимание ими позиции технического персонала и интересов соседей: в последние годы жильцы стали относиться к требованиям службы эксплуатации более лояльно, понимая, что эти требования в конечном счете направлены на защиту интересов их самих. Бывают случаи, когда житель квартиры, изначально негативно настроенный к службе эксплуатации и считающий ее требования необоснованными, сам попадает в ситуацию, требующую оперативного и квалифицированного вмешательства специалистов. После этого отношение к службе эксплуатации у такого жильца меняется, он понимает, что эти требования являются обоснованными и необходимыми.
В ряде случаев все же не удается убедить жильца в том, что технические решения, использованные им при отделке или ремонте своей квартиры, хотя и не противоречат требованиям нормативных документов и Жилищного кодекса РФ, тем не менее являются технически неграмотными или необоснованными. В этом случае при приемке квартиры после окончания работ служба эксплуатации делает запись о том, что служба эксплуатация возражала против применения данного решение, поскольку оно может привести к негативным последствиям, эти последствия указываются. В этом случае служба эксплуатации может защитить в дальнейшем свои интересы в суде. Дело в том, что в настоящее время, чтобы доказать свою правоту в суде, служба эксплуатации вынуждена привлекать независимых экспертов. Поскольку сами сотрудники службы эксплуатации считаются заинтересованной стороной, их мнения, даже и подкрепленные ссылками на нормативно-методические документы, не учитываются в качестве решающих аргументов при разрешении спорных ситуаций. Если при приемке квартиры, как было указано выше, сделаны соответствующие записи, отстаивать свою позицию в суде становится значительно легче.
Пример узла внутриквартирного подключения отопления, горячего и холодного водоснабжения с фильтрами и водосчетчиками: 1 – cчетчик с импульсным выходом; 2 – узел подключения полотенцесушителя с краном на перемычке; 3 – фильтр грубой очистки (предварительный); 4 – фильтр тонкой очистки с обратной промывкой; 5 – гребенки системы отопления; 6 – горячее водоснабжение; 7 – холодное водоснабжение
Множество нарушений требований отечественных нормативных документов, требований Жилищного кодекса РФ связано с присоединением к помещениям квартир балконов. В эксплуатируемых нами зданиях не запрещен демонтаж стены между квартирой и балконом, но категорически запрещен вынос на эти балконы отопительных приборов, поскольку присоединенные площади лежат за пределами теплового контура здания. Несмотря на мероприятия по дополнительному утеплению этих площадей, температура в них все равно остается более низкой по отношению к прочим помещениям квартиры.
Вообще, как показывает практика, жильцы, изначально рассчитывая разместить на этих площадях, например, зимние сады, в дальнейшем отказываются от этой идеи, поскольку достаточно низкая локальная температура воздуха и температура внутренних поверхностей в зимнее время не позволяют создать условия для нормального роста растений. Для поддержания требуемого температурного режима владельцу квартиры приходится использовать электрические отопительные приборы, и часто, оценив после первого отопительного сезона затраты на электроэнергию, владелец квартиры отказывается от идеи использования присоединенной площади балкона для того же зимнего сада.
Сходная ситуация возникает в случаях, когда владелец квартиры не выполняет рекомендации требований службы эксплуатации в части подбора отопительных приборов. Не имея представления о принципах расчета требуемой производительности отопительного прибора, владелец квартиры или даже приглашенный им дизайнер выбирают отопительный прибор исходя из его габаритов и внешнего вида, подбирая в итоге приборы с существенно заниженной производительностью. Возражения службы эксплуатации, рекомендации подобрать прибор пусть, например, более низкий, но более производительный за счет большей длины, при этом игнорируются.
Были случаи, когда в здании, в котором в помещении кухни имелось остекление от пола до потолка (так называемые «французские» окна), а для отопления были предусмотрены встроенные в пол конвекторы, жильцы, несмотря на возражения службы эксплуатации, отказывались от этих конвекторов, мотивируя это тем, что для отопления кухонь все равно предусмотрен «теплый» пол. В результате, оценив затраты на электроэнергию по итогам отопительного сезона, жильцы зачастую забывают о возражениях службы эксплуатации на этапе согласования и предъявляют претензии именно ей.
Таким образом, этап согласования является, с одной стороны, способом защиты службой эксплуатации своих позиций, но, с другой стороны, и способом выдачи владельцу квартиры рекомендаций, направленных в конечном счете на защиту его же интересов. В конце концов жильцы все же понимают, что требования службы эксплуатации не являются чрезмерными: никто не заставляет жильца, например, подбирать ту или иную цветовую гамму квартиры; но требования к инженерному оборудованию объективно определяются архитектурно-планировочными и конструктивными решениями самого здания и принципами работы этого оборудования.